- تمويل المنزل
نحصل على عمولة مقابل المنتجات المشتراة من خلال بعض الروابط في هذه المقالة.
يعد التحول إلى صفقة رهن عقاري أرخص أحد أفضل الطرق لتقليل مصاريف الأسرة الشهرية ، ولكن احذر من رسوم السداد المبكر ، والتي يمكن أن تقضي على مدخراتك.
إذا انتقلت إلى مقرض آخر لضمان أفضل سعر للرهن العقاري أو تسديد رهنك العقاري قبل انتهاء صفقتك الحالية ، فقد تؤدي إلى دفع رسوم السداد المبكر ، أو ERC ، والتي يمكن أن تصل إلى آلاف الجنيهات.
ما هي رسوم السداد المبكر؟
رسوم السداد المبكر هي عقوبة لإنهاء صفقة الرهن العقاري قبل انتهاء فترة ربطها. على سبيل المثال ، إذا كنت قد اشتركت في سعر ثابت لمدة خمس سنوات ، وأردت الانتقال إلى صفقة أرخص بعد بضع سنوات ، فمن المحتمل أن تضطر إلى دفع مبلغ ERC.
قد تضطر أيضًا إلى دفع ERC إذا كنت تسدد جزءًا من الرهن العقاري مبكرًا ، أو إذا كنت محظوظًا بما فيه الكفاية ، فسيمكنك رصيدك بالكامل.
السبب الذي يجعل المقرضين يفرضون رسومًا على ERC هو أنهم عندما يقرضونك المال ، فإنهم يتوقعون تحقيق قدر معين من الفائدة من الصفقة. عن طريق سداد الرهن العقاري الخاص بك في وقت مبكر ، ينتهي بهم الأمر من جيوبهم.
يقول مارك هاريس ، الرئيس التنفيذي لوساطة الرهن العقاري SPF Private Clients: "يمكّن ERC المقرض من تقديم سعر معين ؛ إنها تعتمد على قيامك بدفع مبلغ معين من الفائدة خلال الفترة التي تنطبق فيها ERCs. لذلك إذا قمت بالرهن العقاري مبكرًا ، فإنه يفرض رسومًا للتعويض عن الفائدة المفقودة.
يمكن أن تكون الشحنة كبيرة. على سبيل المثال ، إذا كان هناك 150000 جنيه إسترليني متبقي في رصيد الرهن العقاري الخاص بك ، فستدفع 4500 جنيه إسترليني لترك صفقة مبكراً بنسبة 3٪ ERC.
هل جميع الرهون العقارية لها رسوم السداد المبكر؟
رصيد الصورة: Future PLC / Lizzie Orme
لا ، لا يتم تطبيق ERC دائمًا. ما إذا كنت قد تواجه هذه الرسوم يعتمد على نوع الرهن العقاري لديك. لن تضطر إلى دفع ERC إذا كنت تستخدم السعر القياسي المتغير للمقرض (SVR) ، وتريد الابتعاد عن ذلك. عادةً ما يتم تحصيل رسوم إدارية صغيرة منك ، على سبيل المثال ، بضع مئات من الجنيهات الإسترلينية.
بعض الرهون العقارية المتعقبة والمعدلات الثابتة لا تحمل أيضًا معدل الإنصاف والمكافآت. يقول ديفيد هولينجورث ، المدير المساعد للسمسار L&C: "لكن المعدلات عادة ما تكون أعلى قليلاً ، لا سيما في حالة السعر الثابت بدون معدل الإنذار المبكر".
أ وسيط عقارات يمكن أن تساعدك في العثور على صفقات الرهن العقاري التي ليس لها ، أو منخفضة ، ERC ، إذا كانت مصدر قلق بالنسبة لك. "إن العثور على صفقة بدون ERC يمنح المقترضين مزيدًا من المرونة. إنه مناسب لمن يتلقون مكافأة ، على سبيل المثال ، أو يتوقعون ميراثًا قد يسدد رهنهم العقاري مبكرًا ، "حسب قول هاريس.
ما هي رسوم السداد النموذجية؟
تختلف ERC بشكل كبير ، وعادة ما تتراوح من 1٪ إلى 5٪ من رصيد الرهن العقاري المتبقي. في حين أن نسبة 1٪ من معدل الفائدة في الأرباح قد لا تبدو كثيرة ، إلا أنها لا تزال تصل إلى مبلغ معقول - 2000 جنيه إسترليني على رصيد الرهن العقاري البالغ 200 ألف جنيه إسترليني ، على سبيل المثال.
قد تنخفض النسبة المئوية لرسوم ERC تدريجيًا في بعض الصفقات من 5٪ في السنة الأولى من إصلاح مدته خمس سنوات إلى 1٪ في العام الأخير على سبيل المثال. في هذا السيناريو ، إذا كان لديك مبلغ 150 ألف جنيه إسترليني مستحق على قرضك العقاري ، فستدفع مبلغ 7500 جنيه إسترليني في السنة الأولى ، والذي سينخفض تدريجيًا إلى 1500 جنيه إسترليني في السنة الأخيرة من الصفقة.
كيف يمكنني تجنب ERC؟
يقدم معظم المقرضين بعض الفسحة للمقترضين لتسديد مدفوعات زائدة تصل إلى 10٪ من رصيد الرهن العقاري الخاص بهم دون دفع مبلغ ERC. يقول هولينجورث: "هذا يسمح بمدفوعات زائدة شهرية منتظمة أو دفع مبلغ مقطوع دون غرامة ، وهو ما يكون غالبًا كافياً للمقترضين".
رصيد الصورة: Future Plc / Colin Poole
يمكنك أيضًا تجنب ERC باختيار صفقة أقصر. بهذه الطريقة ، إذا تغيرت ظروفك مثل البيع بعد الطلاق أو الانتقال للعمل ، نأمل أن تكون خارج فترة الارتباط. يقول هاريس: "ربما ليس من الحكمة اختيار إصلاح لمدة 10 سنوات مع عقوبات إذا كانت هناك فرصة للانتقال خلال تلك الفترة - الإصلاح الأقصر ، على سبيل المثال ، لمدة عامين ، قد يكون أكثر منطقية".
ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أنه من الجيد دائمًا القيام بالمبالغ لمعرفة ما إذا كان الأمر يستحق دفع مبلغ ERC. قد يكون من المفيد دفع غرامة لتوفير المزيد من الأموال في نهاية المطاف لسداد أقساط الرهن العقاري على المدى الطويل إذا كنت تستخدم سعرًا قياسيًا متغيرًا باهظًا (SVR). ستنزلق عادةً إلى SVR الخاص بالمقرض عندما تنتهي صفقة الرهن العقاري الحالية ، ويمكن أن يزيد السعر بشكل كبير من أقساط السداد الشهرية. في هذه الحالة ، قد تفوق الفائدة التي تدفعها معدل ERC ، مما يجعل دفع رسوم تبديل الأسعار أكثر منطقية.
ماذا عن عندما أعيد أمتعتي أو أنقل منزلاً ، هل يتعين علي دفع مبلغ ERC؟
ربما ، نعم ، إذا لم تكن حريصًا. إذا كنت تقوم بإعادة التصنيف ، فتأكد من أن صفقتك الجديدة لن تبدأ حتى نهاية صفقتك الحالية لتجنب دفع ERC. إذا كنت تستخدم SVR للمقرض الخاص بك ، فلن تدفع مبلغ ERC لإعادة الرهن العقاري.
كجزء من ملف قائمة التحقق من المنزل المتحرك، قد تدفع لمخصص الإنقاذ في حالات الطوارئ إذا كنت تنتقل إلى عقار أرخص. قد ترغب على الأرجح في استخدام الأموال المحررة من بيع منزلك القديم لتقليل حجم الرهن العقاري. لكن هذا قد يؤدي إلى دفع رسوم السداد المبكر.
ومع ذلك ، قد يكون لديك رهن عقاري مرن يمكنك أخذه معك عند الانتقال إلى المنزل. هذا هو المعروف باسم نقل الرهن العقاري الخاص بك، ويسمح لك معظم المقرضين بتجنب معدل الإنذار المبكر بهذه الطريقة ، بشرط ألا تقوم بسداد جزء كبير من قرضك العقاري في هذه العملية.
فيديو الأسبوع
ولكن إذا كنت تقترض المزيد للانتقال إلى منزل ، فستحتاج إلى إجراء عملية تقييم القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري ، وقد لا تتمكن من نقل قرضك العقاري. إذا لم تتمكن من الاقتراض بشكل كافٍ ، فقد تواجه ERC إذا كان عليك الحصول على قرض عقاري من مقرض آخر.
يقول هولينجورث: "قد يكون من المنطقي تخصيص فترة ERC بما يتماشى مع الوقت الذي قد تحتاج فيه إلى مراجعة السعر الخاص بك ، أو الانتقال - لذلك تحتفظ بخياراتك مفتوحة للتسوّق عندما يحين الوقت".
